STCA GAYRİMENKUL PROJELERİNDE YÜKSEK STANDARTLAR SUNUYOR

👤Aydın Aslandağ STCA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı

🔍 Kartallife Atalar projenizden bahseder misiniz?
STCA Gayrimenkul olarak örnek bir kentsel dönüşüm projesi olan, aile konsepti projesi Kartallife Atalar ile Kartal’a yeni bir soluk getiriyoruz.
 
Aslandağ Group’un yaklaşık 30 yıldır yapı malzemeleri sektöründeki deneyimimizi inşaat sektörüne taşıyarak kurduğumuz STCA Gayrimenkul olarak, ada bazlı kentsel dönüşüm projesi Kartallife Atalar ile Kartal’ın en farklı projesini ortaya çıkarırken; inşaat teknolojisindeki en son gelişmeleri de projeye yansıttık.
 
24 katlı proje hem özlenen mahalle hayatını hem de site hayatının tüm ayrıcalığını bir arada sunuyor. Denize nazır konumu, Adalar manzarası, yeşil alanları, metro, deniz otobüsü gibi tüm ulaşım araçlarına ve İzmit Köprüsü, Bağdat Caddesi, E-5 hatlarına yakın olup her yere ulaşılabilirliği, geniş ve sessiz sokakları ile Anadolu Yakası’nın en prestijli ilçesi haline gelen Kartal’ın gözbebeği Atalar’da yükselmeye devam eden lüks butik konut projesi. Kartallife Atalar, hem ince işçiliği hem de nitelikli malzemeleriyle de dikkat çekiyor.

Kartal’a iz bırakacak bir proje inşa etmek istedik. Bu yüzden de sektörün en kaliteli inşaat malzemelerini tercih ediyoruz. Örneğin; projemiz 24 katlı ve lokasyonunun en yüksek binalarından biri olduğu için en kaliteli, en hızlı asansörleri tercih ettik. Yine tüm iç ve dış mekan kapılarında da özel materyal ve tasarımlara sahip kendi markamız Artella marka kapıları kullanıyoruz.
Kaliteden asla ödün vermeyen yaklaşımımızla birlikte projemizde büyük oranda ince işçilik göstererek çalışmalarımızı sürdürürken; malzeme seçiminde nitelikli, sağlam, dayanıklı ve çevre dostu konularına özen gösteriyoruz.

Kartallife güzel bir manzara da sunuyor.
Burası 4 tarafı yol olan 4000 m² lik bir ada. Eskiden burada 6 tane apartman vardı alçak katlı. Onları yıkarak 4000 m² arsa elde ettik. Burada da 800 m² oturumlu bir bina yapıyoruz. Geri kalan 3200 m² toplamında da yeşil alanımız var. Yani % 80’e denk geliyor. Binamız zemin artı 23 katlı bir bina. 3 kat da bodrumumuz var kapalı otopark için. Toplama bakıldığında 27 katlı bir bina. Binanın mimari yapısı öyle ayarlandı ki 9. kattan sonra sadece salon değil odalar dahil her yer deniz ve adalar manzaralı. Bir taraf Kadıköy tarafından Tarihi Yarımada’ya kadar, diğer taraf da Kartal-Pendik tarafından hava açık olduğu zamanlarda Gemlik tarafına kadar görebiliyor.

Kartal manzara açısından oldukça şanslı. Projemizde alttan 4 katta sadece 24 adet 2+1 var. Geriye kalan tüm dairelerimiz 3+1. Tamamıyla aile konsepti olsun istediğimiz için 1+1 ve 1+0 koymadık. Mahalle kültürüne sadık kalmak istedik. Kullandığımız ürünlerde kalite oldukça yüksek. STCA Gayrimenkul bu bölgede adını duyurmuş bir firma. İnsanlar firmamıza güveniyorlar.
KARTAL’DAN 10 PROJE YAPMADAN ÇIKMAYACAĞIZ
Genelde bu lokasyonda mı projeleriniz?
Evet. Cadde üzerinde, köşe başında bitirdiğimiz bir proje var. Ayrıca bu bölgede yeni projeler üzerinde çalışıyoruz. Kartal’dan 10 tane proje yapmadan çıkmayı düşünmüyoruz.

Neden Kartal?
Kartal, ulaşım anlamında özel bir bölge. Sahil yolu, deniz ulaşımı, minibüs yolu, Marmaray hattı bölgeye oldukça yakın. 1,5 km yukarı çıkıldığında E-5 ve metro, Sabiha Gökçen’e 10 km uzaklıkta, 2 ve 3. Köprü bağlantılarının çok kolay olduğu bir konumdan bahsediyoruz. Ayrıca Osmangazi Köprüsü’nü kullanarak Bursa’ya yaklaşık olarak 50-55 dk’da ulaşabiliyorsunuz. Açıkçası artık Kartal ulaşım açısından çok cazip bir bölge. Yerleşim diğer bölgelere göre daha düzenli. Evveliyatında sitelerin olduğu bir yerleşim yeri çünkü. Şu anda o siteler dönüşüyor ve ada bazında bölgeler üretebiliyoruz, bu da bizim için avantaj. Kartallife Atalar da ada bazında bir projedir. Tüm bunları topladığınızda Kartal bizim için cazip bir bölge halini alıyor. Açıkçası bir işi yaparken keyif almanız lazım. Kadıköy bölgesinden de bize çok teklif geliyor dönüştürme için ama Kadıköy’e girmek istemiyoruz çünkü orada bir kaos var, iş yapmak çok zor. İster istemez iş yaparken çevreye ve insanlara olumsuz etki yaratıyorsunuz ve tepkiler alıyorsunuz.
Bu da daha işi yaparken sizi olumsuz etkiliyor. Kartal’da insanlar düzenin varlığı nedeniyle inşaattan etkilenmiyor fakat Kadıköy’de durum böyle değil. Orada şu an yaşam kalitesi düşmüş durumda.

Fiyatlarınız  m² olarak nedir?
Yaklaşık 169 m² lik (brüt) deniz manzaralı bir daire fiyatı 950 bin TL civarında. Fiyatlarımız bölgeye ve kalitemize bakıldığında oldukça makul. Bugün ufak 2+1, 86m² lik bir daire de projelerimizden alabilirsiniz.

Sizin de kampanyalarınız, uygun ödeme koşularınız var mı?
Şu anda kampanyamız var. 60 aya kadar firma bünyesinde vade farksız satış yapabiliyoruz. %25’ini peşin alıyoruz, geri kalanını 60 aya bölebiliyoruz. Onun haricinde 0,95 faiz oranıyla 120 aya kadar banka kredisi kullandırabiliyoruz. Çok az sayıda da dairemiz kaldığı ve piyasa göre fiyatlarımızı daha makul tuttuğumuz için satışla ilgili problemimiz yok ama tabii bu bölgede de satış problemi var çünkü Kartal bölgesinde de birçok büyük firma var ve fiyatları yükseltiyorlar.
40’ın üzerinde marka proje yapılıyor şu an. Hepsi satmak durumunda olduğu için de buradaki piyasada bir rekabet durumu var. Aslında bu da biraz müşterilerin lehine oluyor, fiyatlar biraz daha uygun hale geliyor.
Kartallife’tan sonra net bir proje yok sanırım.
Prensipte el sıkıştığımız fakat üzerinde çalışmaların devam ettiği projeler var. Yine kentsel dönüşüm olan projeler var. Yakın zamanda Yakacık’ta bir tane proje açıklayabiliriz.

İYİ ÖRNEKLERİ İNCELİYOR PROJELERİMİZE ADAPTE ETMEYE ÇALIŞIYORUZ🔍 
STCA’nın sitesinde AR-GE ile ilgili yazılan birtakım eleştirel yazılar vardı. Türkiye’deki inşaat sektöründeki AR-GE’nin gidişatıyla ilgili. Avrupa standartlarıyla ilgili birçok örnek var. Aslında Batı ya da Avrupa özlemi içinde yaşayan insanlar değiliz.

Biz Anadolu insanıyız ve kendi öz varlıklarımızla hareket etmeyi seviyoruz ama önümüzde güzel örnekler var ve genelde bu örnekler Batı’da. İnşaat ve yapı malzemeleri konusunda sürekli fuarlara katılıyoruz, yapılan yerleri inceliyoruz. Bunları orada gördüğümüz zaman da Türkiye’de de uygulamak istiyoruz. İnsanlarımıza daha faydalı olmak adına inceliyoruz ve projelerimize entegre etmeye çalışıyoruz.
Ancak bazılarını rekabet şartlarını da zorlayacağı için uygulayamıyoruz. Kartal’da arsa maliyeti yaklaşık %60. Bu da maliyeti artırdığı için kafanızdaki birçok şeyi uygulayamıyorsunuz. Örneğin su arıtma sistemleri bence bir binanın standartında olması gerekir. Siz musluğunuzdan akan suyu içebilmeli veya yemeğinizde, çayınızda gönül rahatlığıyla kullanabilmelisiniz. Bu da ciddi bir altyapı gereksinimini ortaya çıkarıyor.

Kentsel dönüşüm değil de normal arsa üzerine yapılan projenizde bunun karşılığını müşterilerinizden alabilirsiniz ama kentsel dönüşümde  insanlar maalesef binanın iyi olmasından, kalitesinden ziyade ‘ben ne kadar yüksek m² alabilirim’i konuştuğu için oradaki rekabet şartlarından dolayı taahhüt ettiğimiz şekilde inşaat yapmak durumunda kalıyoruz.

Peki bu durumla ilgili herhangi bir dernek faaliyetiniz var mı?
Tabii ki elimizden geldiği kadar bunları paylaşıyoruz. Firma olarak da GYODER üyesiyiz. Ahşap sektöründe çok eski bir firmayız ama konut sektöründe biraz daha genç bir firma olduğumuz için artık yeni yeni girmeye başladığımız sivil toplum kuruluşlarında anlatmaya çalışıyoruz. Aslında bizim gibi iyi diğer firmalar da ciddi araştırmalar içerisindeler. Araştırma ve geliştirmeleri yapıyorlar. Onlar da belki uygun projeler buldukları anda bu durumları devreye sokuyorlardır.

Evet, mesela drenaj sistemi gibi farklı konularla ilgili de birçok sıkıntı var. Aslında bunlara devlet tarafından standart getirilmesi gerekiyor. Bizim ülke olarak üzerinde durduğumuz şey yalıtımdan öteye geçmiyor maalesef.

Projemizde drenaj sistemini çok iyi uygulamaya çalışıyoruz. Topladığımız suyu tekrar depoda toplayıp onu da bahçe sulama vs. işlerinde kullanmaya çabalıyoruz. Bizim için bunlar yapılması gerekenler içerisinde fakat birçok projede yapılmıyor.

Bizim için bunlar standart olması gereken şeyler. Tüketici bazen çok ince ayrıntılara takılabiliyor fakat o ayrıntılar bu bahsettiklerimiz değil. Bu gerekliliklerle pek ilgilenmiyor tüketici.
İNSANLARIN GÜVENLİĞİ HER ŞEYDEN ÖNEMLİ
Bunu zaten yaşadıkça anlıyor ve ondan sonra karşısında herhangi bir muhatap bulamıyor.Müşteri bina kabuğunun ardında kalan şeylere çok fazla dikkat etmiyor, bunları sorgulamıyor. Mesela bizim en önemli özelliklerimizden bir tanesi binamızın statik projesi yapılırken duvarımızda tuğla ya da BİMS denilen bir malzemeyi kullanabilirdik. Fakat biz gazbeton kullanmayı tercih ettik. Neden gazbeton? Hem ısı hem ses yalıtım değerleri oldukça iyi. Aynı zamanda da çok hafif de bir malzeme. 27 katlı bir bina için hesap yaptırdık gaz betonla tuğla ya da BİMS arasındaki toplam fark 1000 ton. Daire başına ortalama 10 tona tekabül ediyor. Bu şekilde bir değişiklikle 1000 tonluk bir yükten binayı kurtarmış oluyorsunuz. Aslında statik projemiz o bin tonu da kaldıracak düzeyde ancak temel yapı taşlarında vazgeçilmeyecek faktörlerden. İnsanların güvenliği her şeyden önemli. Şiddetli bir depremde binadaki yük ne kadar hafifse bina o kadar ayakta kalır. Bunları düşünerek belki de bir daire parasını gazbeton için ayırmış olduk ama bunu kimse sorgulamıyor ve bilmiyor. Sektörden kişilerle sohbet ederken bunlar konuşuluyor.

SEKTÖRÜN EN BÜYÜK DEĞİL EN İYİ FİRMASI OLMAYI HEDEFLİYORUZ
Satış sırasında bu tarz sorular geliyor mu hiç?
Bu tarz gelmiyor maalesef. Daha çok görsel alanlarla ilgili sorular soruluyor. Bizim de en büyük artılarımızdan biri ürün kalitemizin çok yüksek oluşu. İnsanlar doğal olarak memnun kalıyorlar. Seramik vs. gibi görünen malzemelerimizde de kaliteden ödün vermedik. İnsanlar biraz daha gözle görüp elle tuttuklarını sorguluyorlar. Betonu bırakın yüksek katlı bina olduğu halde asansörü dahi sorgulamıyorlar.
Sorgulanmamasına rağmen sizin buna dikkat ediyor oluşunuz çok önemli.
İnşaat sektöründe en büyük firma değil en iyi firma olmak istiyoruz çünkü bizim iş anlayışımız bu. Sektörün en büyük firması olmak gibi bir hayalimiz yok.

Biz bu sektörün biraz daha orta ölçekli, butik kısmında kalacağız. Arka arkaya onlarca projemiz olmayacak fakat günün şartlarına göre yaptığımız proje en iyisi, en kalitelisi olacak. Biz standartlarımızı koruyacağız. Zaman içerisinde bu kültürümüz tanınacak, anlaşılacaktır.

BÜROKRATİK SORUNLAR ÇÖZÜLMELİ
Peki sizce bu standartlar müteahhitlerin inisiyatifine mi bırakılmalı?
Kesinlikle müteahhitlerin inisiyatifine kalmamalı. Birçok şeyin standartının oturtulması lazım. Biliyorsunuz 99 depremini yaşadık. Bu depremden sonra yapı denetim zorunlu hale geldi ve iyi ki de geldi. En azından göze görünmeyen statiği denetleyen birileri var. İnce işler dediğimiz alanda da aslında denetim mekanizmasının oluşturulması gerektiğini düşünüyorum. Belli bir standart belirlenmeli ve onun altında bir iş yapılmasına müsaade edilmemeli. Bu standartları da bakanlık ve belediyeler ortaklaşa çalışarak belirlemeli. Ama patron tek olmalı.

Proje onaylatma konusunda belediyeyle herhangi bir sıkıntı yaşadınız mı?
Genel olarak bir sıkıntı yaşamadık fakat süreç çok uzun işliyor.

Hangi bölgede yapılacaksa o bölgenin belediyesiyle iyi anlaşan mimarlarla iş yaptırma gibi bir durum söz konusu sektörünüzde işleri hızlandırmak adına. Siz de bu yöntemi kullanıyor musunuz?
Belediyeyle ilişkileri kuvvetli olan ve hızlı hareket edebilecek mimarlık firmasını seçmeye çalışıyoruz. Tabii o firmanın bazı eksikleri olabiliyor. O eksikleri de bizim kendi mimar ve mühendis ekibimizi takviye ederek kapatmaya çalışıyoruz.

Buradaki en büyük sorun zaten zaman kaybı. 3-5 ayda çıkabilecek bir ruhsat 8-10 aya kadar uzayabiliyor. Bunun çözülebilmesi için de patronun tek olması gerekiyor çünkü arada zaman çok uzayınca firmaya maliyeti çok yükseliyor. Bu da zarar anlamına gelir, özellikle kentsel dönüşümde. Bu konuda da önlemlerin alınması gerekir. Bazı firmalar bu konuda çok sıkıntı çekti, biz onları takip ediyoruz.

Eğer kentsel dönüşüm anlamında bürokratik bir sıkıntı yaşıyorsak zaten ev sahiplerine evi boşalttırmıyoruz. Biz size haber vereceğiz deyip en azından şirket yükünü hafifletmeye çalışıyoruz. Bizim size tebliğ ettiğimiz tarihte çıkın diyerek kira yükünü hafifletiyoruz. Kira desteği devam ediyor çünkü. Fakat 2-3. evi olan ya da ticari amaçlı kullananlara kira desteği verilmiyor. Biz 975 lira veriyoruz, ayrıca onlar da devletten alabiliyorsa alıyorlar.

Devlet sadece 1 evi olanlara ve o ev de kentsel dönüşüme giriyorsa destek oluyor. Bazen karşı tarafın art niyetli davranışlarıyla da karşılaşıyoruz. O zaman da kendi şartlarımızı sunuyoruz eğer kabul ederlerse çalışıyoruz etmezlerse çalışmıyoruz. Açıkçası bazen suistimal etmek isteyenlerle karşılaşmıyor değiliz.

Lansman fiyatlarınızla şu anki satış fiyatlarınız arasında bir fark oldu mu?
Lansman fiyatlarımızın şu an %35 üzerine çıktık. Geçen yıl nisan sonunda başladık. 1 yılı geçti şu anda. Ocak ayında teslim etmeyi planlıyoruz.