Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

Bahadır İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı CEM BAHADIR: “Türkiye’deki Konut Açığını Kapatmak İçin Yolumuz Uzun”

İnşaat sektöründeki 75 yıllık tecrübesiyle Türkiye’de ve uluslararası arenada bir çok prestijli projede yüklenici olarak imzası bulunan Bahadır İnşaat, bir yandan da gayrimenkul geliştirme alanına yoğunlaşma kararı aldı. Sinpaş ve Sağlam GYO’nun Akasya projesi, Yeşil İnşaat’ın İnnovia projesi ve Çarmıklı Holding’in Ulus’taki Savoy projesinin de içinde yer aldığı 13 bine yakın konut üreten Bahadır İnşaat, bundan böyle kendi projelerini geliştirecek. Şirket, ilk olarak Kağıthane’de belediye binasının karşısında yer alan eski Rabak Bakır Fabrikası’nın yerine 200 milyon liralık yatırımla konut, ofis ve ticari birimlerden oluşan bir proje gerçekleştirecek

Bahadır İnşaat’ın 3’üncü kuşak yöneticilerinden Yönetim Kurulu Başkanı Cem Bahadır, 75’inci yaşını kutlamaya hazırlanan Bahadır İnşaat’ın merkezi lokasyonlarda, ihtiyaca uygun projeler üretmeyi esas aldıklarını dile getirerek, Kağıthane projesinin ardından da İstanbul Anadolu Yakası ve Ankara’da merkezi konumda yeni projeler gerçekleştireceklerini açıklıyor.

Bahadır İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Cem Bahadır, yurtdışı müteahhitlik faaliyetlerini yeniden canlandıracaklarını ifade ederek, özellikle Libya ve Katar’da taahhüt işleri için çeşitli projeler üzerine görüşmelerini sürdürdüklerini açıklıyor. Bahadır, “Yurtdışında faaliyet gösterdiğimiz Rusya pazarından 2000 yılında çıkma kararı aldık. Şimdi baktığımda hata yaptığımızı söyleyebiliyorum. O dönemde kalıp, direnen firmalar kazançlı çıktı. Şimdi yeniden yurtdışında taahhüt çalışmalarımızı canlandırmayı planlıyoruz. İlk hedef pazarlarımız Libya ve Katar. Bu ülkelerde çeşitli projeler için görüşmelerimiz devam ediyor” diyor.

İnşaat sektöründe 3 kuşaktır yer alıyorsunuz. Son 2 yıllık süreci nasıl yorumluyorsunuz. Bahadır İnşaat bu süreçte neler yaptı?

Cem Bahadır: 2008 krizi sonrasında 2010 yılının Türkiye’de yavaş bir toparlanma dönemine işaret ettiğini görüyorum. Geçtiğimiz yılı 2011 ve 2012’de beklenen hızlı gelişmenin bir öncü senesi olarak niteliyorum. Genel olarak sektörde özellikle inşaat malzemeleri satışlarında hareketlilik hissedilmeye başladı, cirolarda büyüme ve artışlar oldu. Yıl içerisinde oldukça fazla sayıda konut projesi lansmanı yapıldı. Bunun gelecek yıl büyüyerek artacağı düşüncesindeyim. Bahadır İnşaat olarak, taahhüt tarafında hizmet verdiğimiz projelerde ve inşaatını devam ettiğimiz projelerde satışların iyi olduğunu gözlüyoruz. Bu kadar proje lansmanı boşu boşuna yapılmıyor. Genelde sektörde iyi bir çizgide ilerliyor. Doğru yerde doğru projenin her zaman satışının olacağını düşünüyorum. Türkiye’de yıllık konut talebi 600-700 bin adet civarında. Bunun 300 bini gibi bir rakam genelde yeni konut talebi. Geri kalanı da kentsel dönüşüm ve deprem güvenliği dolayısıyla talepten kaynaklanıyor. Türkiye’de yeterli üretim olmadığı için konut açığı hiçbir zaman kapanmadı. Bu açık kapatılmadığı sürece bu talebin karşılanması anlamında hareketliliğin devam edeceği gerçeği var. Önemli olan projenin doğru yerde doğru talep kitlesine hitap edecek nitelikte olması. Bu olduğu sürece satış sorunu yaşanmıyor. Ama siz ne zaman ki talebe uymayan bir projeyi çok uygunsuz bir lokasyonda üretirseniz, o zaman satış sorunu yaşanıyor.

Bahadır İnşaat’ın son 10 yıldır devlet projelerinde yer almaması özel bir tercih nedenimiydi?

2000 senesi başlarına kadar bulunduğumuz toplu konut projelerinde ve deprem konutları projelerinde son derece düşük marjlarla hatta zararına iş yaptık. Bu dönemde devlet projelerinde yer almama kararı verdik. Türkiye’nin acı gerçeği ihalelerde maliyet ön planda tutuluyor. Ülkemizdeki yapı kalitesinin düşük olmasının en önemli sebeplerinden bir tanesi bu. Devlette de özel sektörde de işe sadece maliyet kaygısıyla yaklaşıldıkça kaliteyi denetlemek mümkün olamıyor. Hatta müteahhitlerin iflas edip işi yarım bıraktıklarına da sıkça rastlıyoruz. Sonunda bu yaklaşım ülke ekonomisine zarar getiriyor.

Seçim dönemi yaklaşıyor. Sektör sizce bu dönemden nasıl etkilenecek?

Türkiye eskiden olduğu kadar seçim belirsizliği yaşamıyor. Son 5 senedir alım iştahını açıp kapayan faktörler farklılaştı. Daha çok ekonomik kaygılar ön planda. 2008 krizi Türkiye’yi fazla etkilemese de tüm dünyayı etkileyen, iç piyasada para darlığı yaşanmasına neden olan bir krizdi. Türkiye’nin genç nüfusu ve ülkenin dinamikleriyle ileriye dönük iştah açıcı bir pazar olması nedeniyle yabancı yatırımcıların, piyasaya etkili şekilde gireceğini düşünüyorum. Bunun işaretlerini bu sene almaya başladık.

Bahadır İnşaat 2010 yılından umduğunu buldu mu?

Bahadır inşaat farklı bir takım şirketleri bünyesinde bulunduran bir grup. Ana faaliyet alanı taahhüt sektörü. Bu sene sektörde 75. yılımızı tamamlıyoruz. 3 nesildir bu hizmeti devam ettiriyoruz, bugüne kadar devlet taahhütleri ve özel sektör ağırlıklı yurt içi ve yurt dışı projelerde hizmet verdik Ürettiğimiz konut adedi 12-13 binleri buldu. Ürettiğimiz inşaat metrekaresi 3 milyon metrekare civarında. Hacimsel olarak bakarsak 7.5 milyon metreküp inşaat teslim etmişiz. 2009 senesinde büyük hacimli ve finansal sıkıntısı olmayan projelerle bu kriz sonrası döneme girdiğimiz için 2010 senesini büyüyerek geçirdik. Bu büyümeyi de önümüzdeki yıllarda sürdürerek devam ettirme arzusundayız. Yurt içi ve yurt dışı projelerde bir arayış içerisindeyiz.

Önümüzdeki yıllarda yurtdışı taahhüde hız verecek misiniz?

Yurt dışı müteahhitlik faaliyetlerimizi yeniden canlandıracağız. Özellikle Libya ve Katar taahhüt işleri için çeşitli projeler üzerine görüşmeler gerçekleştiriyoruz. Yurt dışında faaliyet gösterdiğimiz Rusya pazarından 2000 yılında çıkma kararı aldık. Şimdi baktığımızda hata yaptığımızı görüyorum. O dönemde kalıp, direnen firmalar kazançlı çıktı. Yeniden yurtdışında taahhüt çalışmalarımızı canlandırmayı planlıyoruz. İlk hedef pazarlarımız Libya ve Katar. Bu ülkelerde çeşitli projeler için görüşmelerimiz devam ediyor.

Kağıthane projesinden bahseder misiniz?

Ulusal ve uluslararası alanda yüklenici olarak 13 bine yakın konut ürettik. Bundan böyle taahhüt işlerinin yanı sıra kendi projelerimizi de hayata geçireceğiz. Şirket olarak merkezi lokasyonlarda, ihtiyaca uygun projeler üretmeyi esas alıyoruz. Kağıthane projesini inşa edeceğimiz arsa TMSF (Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu) tarafından el konulan Keçeli ailesine ait Rabak Bakır Fabrikası’nın bulunduğu arsa. Proje arsasını TMSF’den hasılat paylaşımı karşılığı aldık. Kağıthane projemiz 80 bin metrekare kiralanabilir ve satılabilir alana sahip ofis, konut ve ticaret alanlarından oluşan karma bir proje. Kağıthane Cendere Vadisi bölgesinde bu büyüklükte başka bir proje yok. Projenin lansmanını 2011’de yapmayı planlıyoruz. Projenin konut bölümünde küçük loft daireler yer alacak. Henüz konut, ofis ve ticari birimlerin sayısal dağılımı konusunda net bir karar vermedik. Projede su ve eğlence konsepti ana tema olarak ön plana çıkacak, mimari yapıda ve çevre düzenlemelerinde de Osmanlı kültüründen gelen un surlara yer vereceğiz. Cendere Vadisi, Maslak’a alternatif olarak planlanıyor, bölge ciddi potansiyele sahip. Burada çok sayıda proje hayata geçecek. Bizim projemiz ise TOKİ tarafından yapılan Milli Saraylar Osmanlı Arşivleri Sitesi’nin hemen yanında bulunuyor.

Yurtiçindeki projeleriniz özellikle İstanbul ağırlıklı mı?

Şu anda İstanbul ağırlıklı. 2010 senesinde Ankara’da 2009’da Bursa’da bir proje bitirdik. Ancak bugün itibariyle ağırlıklı olarak İstanbul’da varız.

Bahadır’ın İstanbul tercihinin altında ne yatıyor?

Bu bir tercih değil. Girdiğimiz ihalelerde başarılı olmamız ve ihale sonuçlarının bizi yönlendirmesiyle oluşan bir sonuç. Bugün yapılaşmada İstanbul civarında yoğunluk var. Biz de bu nedenle İstanbul’dayız.

Son dönemde ağırlıklı olarak ne tür projelerde yer alıyorsunuz?

Son dönemde ağırlıklı faaliyette bulunduğumuz projeler sanayi yapıları, konut yapıları, alışveriş merkezleri olmak üzere üst yapı projeleri. Genelde üst yapı faaliyetinde bulunuyoruz. Bu sene bitirmiş olduğumuz projeler; Gebze’de 2 tane fabrika binası teslim ettik. Bunlardan özellikle Gebze Organize Sanayi Bölgesi’ndeki oldukça büyük bir trafo fabrikasıydı. Ankara’da Sincan Organize Sanayi (ASO ) yönetimine yaptığımız büyük bir alışveriş merkezi, yönetim merkezi, hatta içerisinde otel, konferans salonlarını da barındıran 43 bin metrekarelik bir proje bulunuyor. Bunu da geçtiğimiz sene içerisinde teslim ettik. Sinpaş ve Sağlam GYO’nun Akasya projesi, Yeşil İnşaat’ın İnnovia projesi ve Çarmıklı Holding’in Ulus’taki Savoy projesinin de içinde yer aldığı Savoy konutları var. Ulus’ta 304 dairelik bir proje. 2011’in yarısında bitirilecek. yine 2011 yılının ilk çeyreğinde bitirilecek Acıbadem’de Akasya’nın birinci etap 440 dairesi var. Akasya’da şimdiye kadarki tecrübelerimiz içinde yüksek yapı olarak inşa edilen 45 katlı bloklardan oluşan bir proje. Bu projenin yüksek bloğu ve ona bitişik olan ilk alçak blok anahtar tesliminde her şeyi bitmiş olarak işverene teslim ediliyor. Diğer bloklar ise müşterilere taahhüt edildiği şekilde şapka sıva olarak teslim ediliyor. Bu imalatlarda inşaat süresi 18 aydı. Zamanında bitecek gibi görünüyor.

Bu tarz projelere ilgiyi nasıl buluyorsunuz?

Eğer lüks bir proje sunuyorsanız, burada lokasyon ve projenin talebe uygunluğu çok önemli. Bir de pazarın beklediği fiyatlara ters düşmemesi önemli. Akasya’da da Savoy’da da daha işin başında satışlarımızın yarısından çoğunu gerçekleştirmiştik. Bu durum doğru yerde, iyi proje yapıldığında satıldığının işareti.

Bahadır’ın müşteri profilini kimler oluşturuyor?

A sınıfında da B sınıfında da konut üretimi yapıyoruz. Bundan sonrasında da hedefimiz her ikisini bir arada götürmek. Bu tip ihalelere ilgimiz devam ediyor. Şu anda Akasya’nın 3. etap ihalesi gerçekleştirildi. Ona da kaba inşaat teklifimizi verdik.

Maket üzerinden konut satışları hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bu aslında sektöre talebin, canlılığın bir göstergesi. Yüksek bir talep var ki insanlar projenin belli bir aşamaya gelmesini beklemeden, satın alma taahhüdüne girebiliyorlar. Piyasanın dinamikleri açısından pozitif bir gösterge. Aslında bunda en önemli etken konut kredilerinde faizlerin son derece düşmüş olması. Bu durum insanların konut edimi konusunda daha kolay karar verebilmelerini sağlıyor. Maketten ve proje üzerinden konut alırken alıcıların müteahhit firmaların güvenirliliğini iyi tespit etmeleri gerekiyor. Çünkü rekabet oldukça yüksek.

İstanbul’da arazi üretiminde zorlanıyor musunuz?

Türkiye’de özellikle İstanbul’da arazi üretimi en zor konu. Şehirdeki yenilenmenin önünde en büyük engel, arazi üretimindeki zorluklar. Bu zorlukları iki kısma ayırabiliriz. Bir arsa sahiplerinin maddi beklentilerinin piyasa gerçekleriyle örtüşmemesi, ikincisi imarla ilgili plan sorunları. Kentin deprem riski bakımından yenilenmesi gereğini de göz önünde bulunduracak olursak ciddi bir sorun.

Toplu konutlarda İstanbul yeni adreslere kaymaya başladı. Binalar merkezden bir hayli uzaklaşılıyor. Bu gelişimi konut sektörünün geleceği açısından nasıl değerlendiriyorsunuz?

Toplu ulaşım imkanları geliştikçe bu bölgeler daha hızlı gelişecek. Şu anda bu işin başındayız diyebiliriz. Türkiye’de mevcut vasıfsız konut stoğunun daha kaliteli konutlara dönüşebilmesi için yeni noktalarda kaliteli konut üretimi yapılması mecburiyeti var. Ancak bu alanların daha hızlı gelişebilmesi için ulaşım ağının genişlemesi gerekiyor. İstanbul genelinde konuşacak olursak Ulaştırma Daire Başkanlığı’nın planlarında bunu görüyoruz. Hem raylı sistemlerde hem tercihli otobüs yollarında ciddi bir rahatlama söz konusu. Bu bölgelerde ulaşımla ilgili planlar hayata geçiriliyor, bir bölümü ihale edilmiş devam ediyor.

Bahadır’ın İstanbul lokasyonunda önceliği ve izlediği yol ne?

Bahadır taahhüt vadinin dışında bir gayrimenkul geliştirme şirketine de sahip. Şirketimizde İstanbul üzerinde ve merkezi noktalarda proje geliştirmeyi amaç edindik. Arazi geliştirme üzerinde çalışıyoruz. Son 7 aydır bu alandaki faaliyetlerimize hız verdik. İki ayrı projede son noktaya gelmiş durumdayız. Önümüzdeki günlerde bunların lansmanlarını gerçekleştireceğiz. . Hedefimiz merkezi iyi lokasyonlarda yüksek vasıflı konutlar üretmek. Aşağı yukarı 150-200 arsalık bir portföyle çalışmalar yapıyoruz. Mümkün olduğu kadar selektik, iyi noktalarda projeler üretmek hedefimiz var.

1+0 ve 1+1 dairelerinin sayısında artış var. Bu dairelerin geleceğini nasıl görüyorsunuz? İlgi giderek artacak mı?

O projeler bittiğinde eğer kiracı bulabiliyorsa, ancak kendi rüştlerini ispat etmiş olacaklar. Projenin en önemli vasfı lokasyonu. Konutta olsa, ofiste olsa, karma bir projede olsa, lokasyon birinci öncelikli kriter. Sonrasında kalitesi ve projenin bölge talebine uygun olup olmadığı ve fiyat beklentisini karşılayıp karşılamadığı geliyor. İstanbul’da kiraları konutların satın alma bedelleriyle kıyaslarsak oldukça düşük. Konut satın alırken bu da göz önünde bulundurulmalı.

TOKİ’nin lüks konut işine el atmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

TOKİ’nin kuruluş amacı lüks konut üretmek değil, toplu konut üretmektir. Aslına bakarsanız devletin konut üretimi gibi bir misyonu olmadığını düşünüyorum. Buna aracılık önderlik etmesi arsa geliştirmeyi sağlaması bence öncelikli etkinlik alanı olmalı. Ama bizzat konut üretmek misyonu olmamalı.

Bahadır İnşaat’ın büyüme yönünde adımlarından bahsedecek olursak…

Bahadır İnşaat’ın tek taviz vermediği şey kalitesi. Maliyetler konusunda da geçtiğimiz kriz dönemi de dahil olmak üzere piyasada önemli prestij projelerde ihalelerde iş alabildiğimize göre rekabetçi olduğumuzu söyleyebiliriz. Bizim çok kontrollü genel gider yapımız var. Rekabetçi gücünüzü kontrollü büyümemize bağlıyoruz. Organizasyon yapısında çok uzun süredir birlikte çalıştığımız arkadaşlarımızla yol alıyoruz. Burası bir aile gibi. Birbirimize olan desteğimiz ve güvenimiz işleri sağılıklı ve kaliteli bitirmemizi mümkün kılabiliyor. Tam anlamıyla bir kurumsal kaynak programı kullanıyoruz. Bu sayede projeleri neredeyse maliyet anlamında online takip edebiliyoruz, kontrollü büyüyoruz. Bu organizasyonel yapıyı kurarken aynı zamanda şirket personel kalitemiz de arttı. Bu da bize daha vasıflı projeler sunabilme yeteneği kazandırdı. Türkiye’deki müteahhitlik şirketlerinde çok az bir elin parmaklarını geçmeyecek sayıda yer alan bir yapıya sahibiz.

Konut yatırımcısını yeterince bilinçli buluyor musunuz?

Müşterinin bilinç seviyesi çok arttı. Bu bilinç seviyesini iki türlü değerlendirebiliriz. Bir binanın güvenlik seviyesi anlamında detaycı bir farkındalık. Bir bölümü sadece bunun estetik farkındalık. Bir de buna satın alma maliyetlerindeki ileriye dönük yatırım özelliği taşıyıp taşımadığına yönelik bir farkındalık var. Dolayısıyla konut satışlarının bir bölümünün yatırım maksatlı olduğunu düşünürsek bu da bir etken. Bilinçlenme anlamında. bildiğimiz bir gerçek var ki İstanbul’da bir deprem yaşanacak. Sürpriz bir gelişme olmayacağı ortada. Bu korkuyla insanların daha seçici olması mecburiyeti var. Bunu satışlarda hissediyoruz.